프랑스의 부동산 매입과정 (1) : 참을 인을 열번 새겨라

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"뭐? 1주일만에 집을 산다고?" 

한국에서는 부동산 매매가 1주일, 아니 며칠안에도 가능하다는 얘길 했을 때 프랑스 사람들의 반응은 대부분, 아니 99% 저러했다. 그도 그럴 것이, 프랑스에서는 부동산 매매가 굉장한 인내를 필요로 하는 일인데, 최소 3개월의 시간을 필요로 하는 일이다.

프랑스는 행정절차가 촘촘하고 요구되는 서류도 많고 시간도 오래 소요 되지만, 그만큼 사기의 위험성은 극히 낮다. 특히 프랑스에서는 모든 면에 있어서 누군가가 서명 (인감도장 이런거 없다, 오직 사인하나)해 제출한 서류에도 그에 대한 믿음이 있고, 서류 조작 등과 같은 일이 매우 드물다. 반면, 한국은 빠르게 거래가 가능하지만, 각자 알아서 조심해야 할 부분이 많은 것 같다. 

각설하고, 프랑스에서 부동산을 구입하려면 넉넉잡아 6개월 정도의 시간은 두고 일을 진행하시는 편이 좋다. 2개월 정도 매물 서칭 시간을 잡고 3-4개월은 거래 절차를 진행한다고 생각하면 된다. 법적인 시간으로 최소 3개월이라는 것은, 그 중간에 일이 늘어질 경우가 95%는 된다. 특히 부동산을 통해 거래하는 경우, 100% 현금으로 거래하는 경우가 거의 없고 은행이 개입하게 되는데, 프랑스 은행들, 급할일 없이 일하는 사람들이다. 

(시간을 촉박하게 두시고 부동산 거래를 프랑스에서 진행하시면, 매우 똥줄이 타고 일은 진행 안되고 그냥 엉망진창 될 가능성이 높다...)

그럼 여기서 자세하게 알아보자. 프랑스의 구동산 매입과정은 어떻게 진행될까? 어떤 점이 다른 나라와 다를까? (각자 살고 계신 나라와 비교해서 보시면 재미있을 것 같다)

1. 매물 찾기.

모두가 다 아는 과정이다. 부동산을 사려면 어느 부동산을 사야할지 찾아야 하지 않는가. 방법은 어느나라와 같다. 원하는 지역, 동네 부동산에 어떤 부동산을 원하는지, 버젯은 얼마나 되는지 알리고 매물이 나올 때 에이전트와 함께 방문하시면 된다. 

프랑스에서는 집들이 '우리나라 기준' 많이 낡은 경우가 많다. 파리와 근교 지방의 경우 1930년대 건물이 '새' 건물 축에 들어갈 정도다. 1970년대에 지어진 것들은 금방 지어진 새 집 취급을 받는다. 그래서 리노베이션이 잘 되어있는지, 창문이나 볼레 (Volet, 창문 밖의 덧창문으로 프랑스 집들이 거의 볼레를 가지고 있다) 등을 교체한지 얼마나 되었는지, 난방이 전기인지 가스인지, 심지어 콘센트가 얼마나 잘 되어있는 지 등등의 조건을 보는 경우도 많다. 파리의 오스만 스타일 건물들의 경우 방한만큼 방음도 문제가 되고, 나무바닥도 1800년대 후반부터 한번도 안바꾸고 그대로 쓰는 경우도 많아 (사실 프랑스 인들은 오래된 나무바닥을 더 선호한다. '진짜' 나무이기도 하고 세월이 흐른 만큼 오리지날이 더 매력적이라고 생각하기 때문이다) 이런 점들도 고려되상이 되기도 한다. 

또한, 프랑스에서 중요한 것은 버젯에 대한 이해이다.

프랑스 부동산에서는 버젯에 아파트 가격 (le solde du prix), 복비 (la commission de l'agence), 개런티 (le dépôt de garantie), 법무사 (les frais d'acte notarié) 비용을 포함 시킨다. 즉, 부동산에 가서 버젯이 100 000유로라고 하면, 부동산에서는 위의 모든 가격을 포함해 100 000유로 정도의 집을 보여줄 것이다. 

▲겉보기엔, 아니, 내부 구조와 오래된 데코도 매력있고 예쁜 파리의 오스마니안 아파트들. 

하지만 따져야 할 것도 많다. 

오히려 겉으로 별로인 아파트들이 괜찮은 경우도 많다. (사진출처)

2. 오퍼 넣기

마음에 드는 매물을 찾으면 부동산을 통해 오퍼를 넣으면 된다. 보통 제시한 가격 보다 약간 낮춰서 넣는데, 경쟁이 치열하다면 제시한 가격 그대로나 높이 부르는 경우도 있다. 이 때 중요한 점은, 오퍼를 넣는 쪽과 받는 쪽 모두 이메일이나 서류등 서면을 통해 해야 한다는 점이다. 전화로 하는 경우도 있으나, 나의 경험상 일 잘하는 부동산 에이전트라고 느껴진 쪽은 이메일, 서류 등 서면 증거가 남는 쪽을 추천했다. 

그 이유는, 매도인 쪽에서 오퍼를 받겠다고 결정을 한 후에 더 높은 가격을 제시하는 사람이 나오면 변심을 할 수 있기 때문이다. 나와 같은 경우에도, 오퍼를 넣고 집주인 쪽에서 OK를 했는데, 바로 10분 후에 다른 부동산에서 더 높은 가격을 불러, 오퍼를 취소하겠다고 했었다. 여기서 나의 에이전트가 능력을 발휘, 이미 매도인이 오퍼를 받아들이겠다고 써서 보낸 서면 증거를 내밀며 이미 거래에 들어왔음을 법적으로 어필했고, 그로써 거래가 시작될 수 있었다. 

(이 능력자 에이전트 덕에 원하는 아파트를 제시가격보다 더 싸게 구할 수 있었고, 지금도 우리동네에 집 산다는 사람 있으면 이 에이전트를 소개시켜 준다)

위에서도 말했듯이, 프랑스에서는 이메일과 같은 서면 증거가 매우 중요하다. 그러므로, 오퍼를 받는 쪽이나 넣는 쪽 모두 신중하게 해야한다. 

3. 법무사 (Notaire) 고르기

다른 나라에서는 법무사가 선택일지 모르나, 프랑스에서는 법무사가 부동산 거래에 의무적으로 들어간다. 프랑스에서는 법무사가 변호사와는 독립적인 분야를 가지고 있어서 이렇게 부동산 거래나 결혼계약서와 같은 일을 담당한다. 법무사 비용은 보통 에이전트비, 개런티 등을 제외한 아파트 가격의 8% 정도이다. 

나의 경우, 친구 중에 법무사가 있어서 이 친구에게 부탁하려고 했으나, 부동산 거래의 경우 그 동네, 지역에 있는 법무사를 통하는 것이 서류의 접근성에 있어 수월하고 일처리가 더 빠를 수 있다는 친구의 조언으로 부동산을 통해 소개를 받았다. 

나의 상대편이었던 매도인의 경우, 위의 오퍼 사건으로 약간 삐치셨는지, 굳이 완전 다른 지방에 사는 부모님의 법무사를 데리고 왔다... 덕분에 일 처리가 '덜' 효율적이 되는데 이 상대쪽 법무사가 많은 기여를 하셨다... 

내 법무사는 기본적으로 '나'를 위해 일하는 사람이지만, 그렇다고 법무사가 나의 모든 편의를 봐줄거라 생각하면 그건 크나큰 착각이다. 프랑스가 아무리 싸데펑의 나라라고 해도, 법적 절차 면에서는 찔러서 피 한방울 안나올 만큼 철저한 면이 있다. 즉, 법무사는 법적 절차 안에서 내가 손해보는 것이 없는지, 상대편의 서류가 모두 믿을만 한지 등등을 검토하는 것과 더불어 '나의 서류'또한 똑같은 방식으로 검토하고 검증한다.

▲클래식한 나무로 된 볼레 (사진출처)

4.  Compromis de vente (가계약서) 사인하기 

한국말로 하면 가계약서쯤 될 듯한 Compromis de vente에 서명하는 것이 다음절차다. '가계약서'라고 하면 별다른 의무나 engagement이 없을 것 같지만 그렇지 않다. 가계약서에 서명하는 순간, 매도자는 절대 철회할 수 없고, 매수자 또한 함부로 계약을 철회할 수 없다. 특히 매수자의 경우 보통 아파트 금액의 10%에 해당하는 계약금 개런티 (le dépôt de garantie) 를 걸게 되는데, 법적으로 Compromis de vente에 서명한 후 10일까지가 '개런티를 모두 돌려받을 수 있는' 마지노선이다. 즉, 서명후 10일 안에는 단순 변심으로 인한 가계약 파기가 가능하다는 말이다. 10일이 지나면 몇가지 조건 외에 단순 변심으로 인한 가계약 파기 시, 10%의 개런티는 돌려받지 못하게 된다. 여기서 이 10%는 법적인 의무는 아니고, 일반적으로 10프로에 해당하는 금액을 매도인 쪽에서 요구한다.

매도인은 가계약서 사인 전에 부동산에 대한 Analyse를 진행해야하는데, 매수자의 법무사 쪽에서도 따로 진행하여 서로의 결과치를 검토하는 것이 일반적이다. 

해야하는 항목은, 

아파트 면적, 배관 상태, 기생물 (흰개미 등) 유무상태, 에너지 효율성, 자연 재해나 그 외의 위험성, 전체적인 위생상태, 석면의 유무상태와 위치, 전기 및 가스 상태 점검 등을 한다. 

가계약 전에 진행되므로 만약 집 상태가 마음에 안든다면 가계약 전이 바로 계약에서 빠져나갈 마지막 기회가 될 가능성이 매우 높다. 그러니 가계약 전에 Analyse 서류를 꼼꼼히 읽어보고 잘 생각한 후 가계약서에 사인을 해야한다. 위에서 여러번 언급했듯이, 프랑스는 가계약이든 이메일이든 '내가 무엇을 하겠다'고 말한 것이 서면으로 남을 때 그것을 되돌리는 것이 법적으로 까다로운 나라다.

*2편에서 계속...

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