프랑스의 부동산 매입과정 (2) : 참을 인을 열번 새겨라

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"뭐? 1주일만에 집을 산다고?" 

한국에서는 부동산 매매가 1주일, 아니 며칠안에도 가능하다는 얘길 했을 때 프랑스 사람들의 반응은 대부분, 아니 99% 저러했다. 그도 그럴 것이, 프랑스에서는 부동산 매매가 굉장한 인내를 필요로 하는 일인데, 최소 3개월의 시간을 필요로 하는 일이다.

프랑스는 행정절차가 촘촘하고 요구되는 서류도 많고 시간도 오래 소요 되지만, 그만큼 사기의 위험성은 극히 낮다. 특히 프랑스에서는 모든 면에 있어서 누군가가 서명 (인감도장 이런거 없다, 오직 사인하나)해 제출한 서류에도 그에 대한 믿음이 있고, 서류 조작 등과 같은 일이 매우 드물다. 반면, 한국은 빠르게 거래가 가능하지만, 각자 알아서 조심해야 할 부분이 많은 것 같다. 

각설하고, 프랑스에서 부동산을 구입하려면 넉넉잡아 6개월 정도의 시간은 두고 일을 진행하시는 편이 좋다. 2개월 정도 매물 서칭 시간을 잡고 3-4개월은 거래 절차를 진행한다고 생각하면 된다. 법적인 시간으로 최소 3개월이라는 것은, 그 중간에 일이 늘어질 경우가 95%는 된다. 특히 부동산을 통해 거래하는 경우, 100% 현금으로 거래하는 경우가 거의 없고 은행이 개입하게 되는데, 프랑스 은행들, 급할일 없이 일하는 사람들이다. 시간을 촉박하게 두시고 부동산 거래를 프랑스에서 진행하시면, 매우 똥줄이 타고 일은 진행 안되고 그냥 엉망진창 될 가능성이 높다...

그럼 여기서 자세하게 알아보자. 프랑스의 구동산 매입과정은 어떻게 진행될까? 어떤 점이 다른 나라와 다를까? (각자 살고 계신 나라와 비교해서 보시면 재미있을 것 같다)

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<1편에 이어서>

5. 대출받기

Compromis de vente 가계약서에 사인을 했다면, 많은 부분 공은 이제 매수희망자의 쪽으로 넘어가게 된다. 현금이 너무 많아서 집 값을 다 현금으로 계산을 하고싶다는 경우가 아니면 (사실 이게 프랑스 절차상 가능한지도 모르겠다, 여긴 차 한대도 현금 100% 결제가 안된다), 대부분은 은행 대출을 받거나 끼고 집을 산다.

여기서 바로, 대부분의 사람들은 참을 인 열번 중 7번을 쓰게 될 것이다. 경험해보신 분들은 알겠지만, 은행 일처리 정말 느리다. 프랑스는 원래도 은행 대출이나 신용도에 있어서 굉장히 꼼꼼하고 규제도 많았는데, 유럽연합 차원에서 정해지는 규제까지지 있으니 더 느려지는 경향이 있다. 특히나 대출 같은 경우는 서류를 봐야 할 것도 많은데, 법적으로 대출에 걸려야하는 시간이 최소 30일이다. 무슨말인고 하니, 아무리 은행에서 대출심사를 빨리 내주고 싶어도 최소 30일을 채워야한다는 것이다. 이렇게 말하면 대부분, "아, 최소 30일이면 충분하니까 30일 안에 결론 나고 31일째에 결과 주겠지" 하시겠지만, 천만의 말씀 만만의 콩떡이다. 

가계약서에 사인을 하는 날 절차를 다시한번 상기시키면서 모두가, 매도자분, 양쪽 법무사, 에이전트까지 모두 다 여러번 '30일이 충분해 보이겠지만, 그렇지 않으니 최대한 은행을 쪼아라'라고 하셨을 정도였다. 나의 경우, 정말 운이 좋게 Courtier (대출 이자를 협상해주시는 분)을 잘 만났고 은행 담당자분도 매우 빠르게 해주셔서 30일 되자마자 은행에서 오퍼를 줬는데, 부동산 에이전트와 법무사가 (나이도 있으신데) 일하면서 이런 경우 거의 못봤다고 하셨었다. 그 정도로 최소 기한 30일에 맞춰서 일처리가 되는 경우가 매우 드물다고 한다. 

프랑스에서 부동산 매입이 최소 3개월이 걸린다고 하였는데, 여기서 1개월은 이렇게 대출에 필수적으로 필요한 최소한의 시간이다. 

그리고 지난 4번의 단계, 즉 가계약서에 사인하는 단계에서, 모두가 한자리에 모였을 때 최종 계약서 사인 날짜를 잡는데, 최소 3개월 후의 날짜를 잡게 된다. 최소 1개월의 대출에 필수적인 기간과 대출 승인이 이루어 진 후 필요한 서류들을 검토하고 모으는데 필요한 최소한의 법적 시간이 3개월이기 때문이다. 하지만, 대부분은 이 3개월의 날짜안에 이루어지기 힘들다는 것을 명심해야 한다. 나의 경우에 대출에 시간이 최소한으로 걸렸어도 두 차례나 최종 사인 날짜가 다른 문제들도 한달정도 미뤄졌었다. 

중요한 사실 한가지는, 이전 1편에서 특수한 상황이 아니고서는 가계약을 개런티를 돌려받으며 깨는 것이 10일 이후에는 불가능 하다고 했는데, 이 예외 조건 중에 하나가 바로 대출 거절이 나올 경우이다. 물론, 이 경우 양쪽 법무사가 상황을 꼼꼼히 점검해서, 대출 신청에 있어서 매수자에게 문제가 없었다는 것을 확인해야 개런티를 돌려받으며 계약을 깰 수 있다. 만약 대출 신청을 매우 게으르게 해서 몇 달이 지나도록 대출 심사 진행이 끝나지 않는다거나, 필요한 금액보다 더 높은 금액의 대출 신청을 했다거나 하는 등 매수자의 잘못이 발견되면 개런티는 돌려받을 수 없다.

▲파리에 오면 이런 집 쉽게 구할 것 같지만, 그건 꿈... (사진출처)

6. 매물 가격 정산

대출만 있던 대출+저축의 조합이던 프랑스에서는 매도자와 매수자가 돈을 직접 주고 받지 않는다. 부동산 거래시, 법무사가 모든 거래 금액을 관리하는데, 정부에게 승인받은 계좌를 거래에 이용한다. 

대출을 한 경우, 은행이 직접 대출 금액을 해당 계좌에 보내고 (매수자 개인의 계좌로 들어오지 않음), 법무사는 일부의 금액만 매매자에게 보낸다. 일부 금액만 주는 이유는, 남은 약 한달-두달의 시간동안 법무사는 매도자가 그 기간동안 해당 부동산을 담보로 다른 거래를 하지 않았는지, 아파트의 경우 관리비 등을 제대로 납부했는지 등등을 검사한다. 

물론 이 기간동안 부동산 에이전트나 매수자 등도 아파트가 잘 비워졌는지, 상태가 예전과 같은지 등을 확인할 수 있다. 

7. 최종 계약 사인

 

모든 서류가 준비되고 검토가 끝나면 최종 계약을 사인한다. 최종 계약 사인 자리에는 매도인, 매도인의 법무사, 매수인, 매수인의 법무인, 거래에 관여한 부동산 에이전트가 반드시 참석해야 한다. 

나의 경우 매도인 부부 중 부인 분이 일때문에 참석을 못하셨는데, 이 경우 남편분께서 아내분이 직접 손으로 쓰신 권리대행권을 법무인에게 검증 받아 가지고 오셨다. 

다 모인 자리에서 계약서를 함께 검토하는데, 프랑스 부동산 계약서는 보통 100장이 넘어간다. 1편에서 말한 필수적으로 해야하는 집 검사 등의 사항부터, 매도인, 매수인의 개인 사항, 전전전 집주인까지 올라가는 집 수리내역 등이 모두 들어간다. 

최종 계약은 본인의 서명으로 이루어지며, 이 L'acte de vente (최종계약서)에 관계자 모두의 사인이 이루어지면, le titre de proprieté (집 등기서류)가 매수자에게 넘어온다. 이 등기 서류에는 해당 부동산을 소유한 모든 전 집주인의 사항도 기록되어 있다. 

중요한 것은, 프랑스에서 부동산 에이전시 없이는 부동산 거래가 가능해도, 법무사 없이는 부동산 거래가 불가능하다는 것이다. 법무사는 정부를 대신해서 나의 부동산 거래에 법적 정당성을 부여해주는 사람이다. 거래 과정 전반에서 법적인 확인 사항들을 검토하고 준수하며, 거래 시에도 해당 거래가 이루어졌음을 정부에 신고하는 사람이 법무사이다. 법무사의 공식 도장은 엄청난 법적 효력을 지닌다.

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이로써 모든 부동산 매입 절차가 끝났다. 쓰면서도 길기도 했지만, 실제로 겪는 과정은 더욱 더 길다. 중간중간 일의 진행이 더딜 때도 많은데, 그렇다고 법무사를 닥달할 수도 없다 (법무사들 업무량이 워낙 많기도 하고, 닥달해서 서로 기분 나빠지는 상황이 오면 나에게도 좋을 것이 없다..)

프랑스에서 부동산 거래를 할 때는, 절차를 잘 숙지하는 것은 물론, 시간적 여유를 충분히 가지고 마음을 차분이 가라 앉히되, 본인이 해야할 일처리는 칼 같이 처리 해야한다. 덧붙여 주기적으로 은행, 부동산 에이전트, 법무사 등에게 일의 진행 사항을 '차분하게' 묻되 약간의 압박을 주시는 커뮤니케이션 스킬을 발휘하시길.  

 

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